闸门将关,“迷你”物企众安智慧生活搭乘“末班车”冲击港股

多家物企接连通过聆讯后,规模迷你的众安智慧生活服务有限公司(下称“众安智慧生活”)也加入了上市队伍。

据港交所披露,众安智慧生活于6月24日递交招股书,吹响了进军港股的号角。除了近年的物企上市潮的推动外,众安智慧生活挑在这个时间节点递表或与港交所的上市新规脱不开干系。

《国际金融报》记者了解到,港交所计划于2022年1月1日起,将上市申请人主板盈利规定调高60%,并修订盈利分布规定。克而瑞方面称,此次新规出台,意味着规模不够大、盈利不够稳定的小型物管将被直接拦在资本大门之外。

因而,对部分“成色不足”的小物企而言,2021年下半年恐怕是其最后的上市窗口期。

依赖关联方

此次递表的众安智慧生活成立于1998年,在物管行业有着逾20年的经营经验,公司已经从杭州的一家地方物业管理服务供应商成长为一家业务版图主要覆盖浙江省的综合地区性物业管理服务供应商。

截至2020年末,众安智慧生活合共有89个合约项目,总合约建筑面积约为1380万平方米,涵盖12个城市及四个省份;在管项目共有73个,在管总建筑面积约为1080万平方米。

众安智慧生活的发展离不开关联方的支持。截至2020年末,众安智慧生活合计管理众安物业品牌开发的34个物业项目,在管总建筑面积约600万平方米,分别约占公司同期管理项目及建筑面积总数的46.6%及55.3%。

与其他物企相比,众安智慧生活的业务也没有什么独特之处,公司的收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三项业务。

这其中,物业管理服务是公司的业务大头。过去三年,来自该项业务的收入占总收入的平均占比达到85.7%。

2018年至2020年期间,众安智慧生活来自物业管理服务的收入分别为1.38亿元、1.6亿元、1.83亿元,在同期总收入中的占比分别约为89.1%、88.6%及79.5%;其中来自众安物业品牌开发物业项目的收入占物业管理服务总收入的比例分别为78.9%、79%、76%。

除了依赖关联方外,众安智慧生活的业务区域也颇为集中。2018年至2020年,该公司约96.3%、96.7%及95.9%的物业管理服务收入来自浙江杭州、安徽淮北及浙江宁波三城

因而,对目前的众安智慧生活而言,通过外拓壮大自身实力尤为重要。对此,公司在招股书中直言,“我们的目标是收购或投资六至十个左右的潜在目标,目前已就策略性收购及投资制定目标公司的标准。”

盈利水平未达新规

2018年至2020年,众安智慧生活分别实现营收1.55亿元、1.8亿元、2.31亿元;同期对应的归母净利润分别约为1322.4万元、2053万元、3653.5万元。

从2020年42家上市物企的规模来看,众安智慧生活在管建筑面积规模与祈福生活服务相仿,但营收水平却远低于后者,与宋都服务、烨星集团、兴业物联一样“站在”行业末端

并且,若以港交所新规来看,众安智慧生活恐怕也并不具备上市资格。

2021年5月21日,港交所称决定从2022年1月1日起将主板的盈利规定调高60%,并修订盈利分布规定。新规包括主板上市申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合:1、最近一个财务年度不低于3500万港币;2、前两个财务年度不低于4500万港币(即三年累计盈利不低于8000万港币)。

按此来看,众安智慧生活前两个财年的盈利水平并未达标。此外,在目前排队的物企中,祥生活服务、明宇商服同样未到达要求。

因此,对上述企业而言,如果年底前不能通过聆讯,2022年1月1日后重新递表就要受到新规的制约。克而瑞方面向记者表示,现在距离年底还有半年时间,预计下半年会有更多中小物管集中闯关,赶在年底前递表

克而瑞还称,此次新规的出台,预测会进一步助推物管行业的兼并收购,物业管理企业的分化趋势显现,“对于大多数还未来得及上市的小型物管而言,若想上市就必须尽力达标盈利水平,而达标盈利水平的最快方式,无疑是加大兼并收购,扩大营收规模。”

记者  吴典

编辑  左宇

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